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全國第三個取消“限售令”的城市來了

  • 來源: 每日經濟新聞
  • 2019-07-20 19:59:14
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開封,“開封”。

2018年以來第三個宣布取消“限售令”的城市來了。

昨天(7月19日),據多家媒體報道,開封市住建局將于近日發布文件《關于調整新建商品住房交易實現及撤銷備案限制的函》。

文件顯示,為統籌房地產市場調控,提振市場信心,經百城辦(注:河南省百城建設提質工程工作領導小組辦公室)例會研究決定,現取消新建商品住房自取得《不動產權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限,取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限。

對此,開封市住建局相關負責人表示:“經過兩年來的調控,開封市房地產已經過度到平穩發展的階段,炒房現象基本得到遏制,所以限售政策并無存在必要。”

而河南省住建廳房地產市場監管處對此事的回應是:“我們也還不清楚,正在核實,你們還是等開封市正式文件出臺吧。”

不過,與之同時產生的一組數據是,上周(7月8日~14日)開封市住宅成交419套,漲幅達53.85%(數據源自開封市不動產登記中心)。

開封,“開封”了

2017年5月~2019年7月,兩年零兩個月,開封最嚴限售令解封在即。

2017年5月15日,開封發布最嚴限售令(即史上最嚴“汴九條”),規定限售3年,原則上半年內漲幅不得高于5%,一年內漲幅不得高于10%;對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目,開封市不動產登記中心停止其商品房網簽資格。

而出臺這一限售令的背景是,據安居客,從2016年12月起,開封二手房房價持續上漲,從4496元/平方米漲至2017年4月的5457元/平方米,同比漲幅達22.19%。限售令發布當月,開封的二手房均價已經漲至5650元/平方米。

當時,開封市住建局相關負責人表示,為抑制房價過快上漲、促進房價合理回歸,開封市住建局重拳出擊,出臺了“調控九條”(即“汴九條”)。開封這次調控房地產市場的目的是打擊炒房,打擊瘋漲;不是讓房價下跌,而是穩定房價。

開封統計局官網顯示,2017年全年房地產開發投資273.96億元,比上年增長29.3%,其中住宅203.69億元,增長33.2%。

但此后開封市并未再發布此類調控政策。

事實上,開封并非樓市松綁首例,之前已經有太原、菏澤取消了限售。據記者不完全統計,去年以來全國有近10個城市針對限售、限購、二手房稅費等政策進行了微調,特別是針對人才的政策寬松,變相執行了限購調整。

河南省住建廳相關負責人曾明確表示,今年河南房地產市場調控的方向與路線,重點是抓好房地產市場調控,落實城市政府主體責任,堅持因地制宜、綜合施策、長短結合、標本兼治,實行一城一策。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示:“此次開封解封,充分體現了一城一策指導下的政策微調導向。通過此類政策調整,有助于形成更為合理的住房交易制度,對于促進房源流通和提高交易效率等都有積極的作用。”

“總房價打到8折但還是沒有起色”

記者留意到,開封樓市2018年以來開始下行。

開封市統計局官網數據顯示,2018年,開封全市房地產開發投資(含蘭考)240.84億元,同比下降12.1%,其中住宅181.25億元,下降11.0%;全市商品房銷售面積(含蘭考)同比下降10.6%。

2019年1~5月,開封市房地產業的營業收入比去年同期下降2.7%。

數據來源:諸葛找房

諸葛找房資料顯示,開封2019年的新房市場則呈現了先升后降過程。

新房均價從2月的低位7328元/平方米逐漸升至4月的最高位8202元/平方米,但隨后逐漸下行,6月均價為7953元/平方米。上半年共成交商品住宅124.51萬平方米,銷售金額97.37億元,整體來看上漲乏力。

二手房方面,開封市掛牌量1月達到近期高峰,2月受春節假期等因素影響明顯回落,此后掛牌量逐漸恢復并趨于穩定,上半年月均掛牌量9153套。但住宅掛牌價整體比去年底有所下跌,1~6月整體掛牌均價7769元/平方米。

一位河南房地產業內人士向記者介紹,開封樓市從今年初開始便開始逐漸慘淡,很多開發商都開始借以各種名目打折,比如“特價房”、“周年慶”,甚至總房價打到8折但還是沒有起色,很多公司在開封區域的銷售業績在整個河南區域都是墊底的。”

“土地市場溢價率不高,也反映了房企信心不足。”上述人士說。

而作為河南本土地產龍頭,建業地產在大本營的業績亦可作為佐證。記者查詢建業地產近三年年報后發現,2018年,建業地產在開封有18個項目,合同金額5.12億元,同比增幅33%;合同建筑面積增幅達68%。但是,子公司開封建業地產2018年的收益只有1517.2萬元,而2017年是1.26億元,2016年則是6096.2萬元。

土地方面,諸葛找房統計顯示,2019年上半年開封市成交土地樓面均價為3019元/平方米,同比下降6.8%,溢價率持續位于低位。

具體來看,上半年開封城區共成交14宗宅地,集中成交于2月及5、6月。其中,2月集中成交10宗住宅地塊,有9宗為龍亭區城中村改造地塊,成交樓面價3399元/平方米,5、6月共成交4宗普通住宅地塊,均位于龍亭區。

值得注意的是,2018年以來,開封市已經流拍土地7宗,蘭考、尉氏、通許皆有分布。

“該政策一方面體現了相對務實的政策導向,即基于市場動態來決定政策微調;另一方面也體現了近期房企銷售壓力增加,部分三四線城市市場略有疲軟跡象,通過松綁來利好供求關系緩和。類似政策動態,過去菏澤也出現過,同時也不排除后續還有其他城市跟進,即部分城市也會在限售等政策上有松綁舉措。”嚴躍進說。

另外,嚴躍進預測,從限售的城市來看,小城市或者說三四線城市中,包括啟東、長樂、惠州、珠海、常州、東莞、承德、揚州、三亞、蕪湖、嘉興、無錫和保定等,其實都是有過限售政策的。不排除后續受菏澤和開封市場的影響,此類城市未來也會有松綁樓市政策的可能

 

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